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Évaluer les actifs immobiliers

Techniques de valorisation immobilière

L’évaluation des actifs immobiliers vise différents objectifs (vente, cession d'entreprise, recherche de financement) et fait appel à la compétence particilière des experts immobiliers. Ces professionnels utilisent plusieurs méhodes pour définir la valeur d'un actif immobilier. Savoir quelle méthode utiliser selon la nature de l’actif et maîtriser les outils est indispensable pour valoriser l’immobilier. 

Objectifs

  • Cerner le rôle de l'expertise immobilière.
  • Maîtriser les méthodes d'évaluation d'un actif immobilier.
  • Déterminer la valeur intrinsèque d'un immeuble grâce à la méthode des Discounted Cash Flows (DCF).

Public

  • Directeurs des actifs immobiliers
  • Responsables des investissements immobiliers
  • Asset managers immobiliers, gestionnaires d'actifs immobiliers

Prérequis

  • Avoir une bonne connaissance des techniques financières

Programme de la formation

Recourir à l'expertise immobilière

  • Les obligations en matière d’expertise pour les sociétés cotées
  • L’expertise judiciaire : le principe du contradictoire

Analyser les méthodes traditionnelles d'évaluation

Maîtriser la méthode par comparaison directe au marché

  • Sélectionner les biens comparables : la procédure à suivre
  • Les critères à prendre en compte
  • Recenser les limites de cette méthode

Définir les principes de la méthode par le revenu

  • La méthodologie à suivre
  • Calcul des revenus générés par l'immeuble et détermination du taux de capitalisation
  • Application des nouveaux indices

Cerner les mécanismes de la méthode par le coût de reconstitution

  • Champ d'application
  • Définition des trois méthodes de calcul

Évaluer l'actif par la méthode du bilan promoteur

  • Champ d'application et fonctionnement
  • Sa pertinence pour les immeubles d'exploitation
  • Identifier les actifs concernés
  • Exercice d'application : évaluation d'un actif immobilier par les méthodes traditionnelles

Maîtriser les méthodes d'évaluation pour des immeubles de placement

Utiliser la méthode par capitalisation

  • Connaître la méthode par capitalisation
  • Définir le loyer, la valeur locative et le revenu net
  • Choisir entre taux de capitalisation, de rendement et de placement
  • Le taux de capitalisation à appliquer

Maîtriser la méthode des Discounted Cash Flows (DCF)

  • Les présupposés de la méthode DCF
  • Modéliser les flux de trésorerie attendus et la valeur terminale
  • Estimer le flux normatif
  • Le taux d'actualisation à retenir
  • Appliquer ou non des taux différents selon les immeubles
  • Exercice d'application : évaluation d'un immeuble commercial et détermination des facteurs qui font varier la valeur de l'immeuble

Appliquer les normes comptables

Appliquer la norme IAS 16

  • Champ d'application et objectif
  • L'amortissement par composant : définition et impact pour les entreprises

Maîtriser les spécificités de la norme IAS 40

  • Nouveau traitement comptable pour les immeubles de placement
  • Le modèle de la juste valeur

Définir les principes de la norme IAS 36

  • Les règles applicables à la dépréciation d'actifs
  • Les conséquences